Wspólnota a stan epidemii

Artykuły

Głosowanie uchwał w czasie stanu epidemii.

Administrator 24info – portal dla zarządców nieruchomości

Ustawa o tarczy antykryzysowej przewiduje, że w sytuacji, gdy ustawowy termin na zwołanie zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, termin ten ulega przedłużeniu o 6 tygodni począwszy od dnia odwołania tego stanu. Zatem jeżeli w danej wspólnocie mieszkaniowej nie odbyło się jeszcze zebranie roczne, obowiązek jego odbycia został przesunięty na okres po zniesieniu stanu epidemii. Także utrzymany jest nadal zakaz zgromadzeń, który w praktyce uniemożliwia odbycie zebrania właścicieli i prawdopodobnie nie zostanie on zniesiony w tym roku. Nie oznacza to jednak, że wspólnoty nie działają i nie podejmują decyzji.

Indywidualne i korespondencyjne zbieranie głosów

Wprawdzie zarząd może sam podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały w dużej wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali. Zatem uchwały mogą być podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów.

 Zasady podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w tym termin, w jakim są zbierane, wspólnota może doprecyzować w regulaminie (uchwała) i wówczas zarząd będzie zobligowany tymi postanowieniami. W przypadku braku takich postanowień wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu, w jakim zarząd ma zbierać głosy w drodze indywidualnego ich zbierania, ale nie może tego robić w nieskończoność. Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów” zatem wymaga aktywności zarządu. Nie można więc uznać za właściwe przyjęcie przez zarząd biernej postawy polegającej na „położeniu uchwały na stole” i czekanie miesiącami do skutku aż wszyscy właściciele wypowiedzą się w sprawie. Sam sposób zbieranie głosów przez zarząd nie został w przepisach określony zatem można uznać, że jest każda nienaruszająca prawa forma działania zmierzająca do umożliwienia właścicielowi oddania głosu.

Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega to na tym, że zarząd przygotowuje treść uchwały wraz z listą do głosowania, a następnie członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi i zbierają głosy pod uchwałą. Obecnie bardzo często indywidualne zbieranie głosów poprzedzone jest dyskusją na forum internetowym wspólnoty, gdzie mieszkańcy wraz z zarządem ustalają treści uchwał do podjęcia. Warto zwrócić uwagę, że zarząd zbierając głosy nie ma obowiązku uzyskać decyzji (głosu) każdego właściciela i może zakończyć glosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali za i tak uchwała nie zostałaby podjęta. Jest to zwłaszcza istotne w obecnej sytuacji epidemii, gdzie kontakt ze wszystkimi właścicielami ani nie będzie możliwy.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach gdzie konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione, a o jego zastosowaniu decyduje zarząd, kierując się okolicznościami danej sytuacji. W orzecznictwie sądowym panuje tylko pogląd, że w drodze indywidualnego zbierania głosów nie powinno się przeprowadzić zebrania rocznego. Choć w dobie epidemii i ograniczeń co do przemieszczania się i zgromadzeń zapewne sądy nie zakwestionowałyby także podjęcia w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwał zastrzeżonych dla zebrania rocznego.

Ponadto warto zwrócić uwagę, że przepisy nie mówią, jak dokładnie ma przebiegać zbieranie głosów w drodze indywidualnego ich zbierania. Zatem można w stosunku do właścicieli przebywających w innych miastach czy za granicą wprowadzić głosowanie korespondencyjne, które niektórym z nas już niestety negatywnie się kojarzy. Polega ona na tym, że członkowie zarządu kontaktują się z właścicielem telefonicznie czy mailowo, że głosowane są określone uchwały. Właściciel prosi o przesłanie ich na wskazany adres oddaje głos na kartach do głosowania i odsyła podpisane przez siebie dokumenty pocztą tradycyjną.

Komunikacja elektroniczna

Warto też zwrócić uwagę i docenić w tych trudnych czasach możliwość kontaktów, a także podejmowania decyzji poprzez internet. Zarząd może porozumiewać się z właścicielami lokali w każdej możliwej formie. E-mail, fora dyskusyjne i strony internetowe przeznaczone dla konkretnych wspólnot są obecnie bardzo dobrą, jeżeli nie najlepszą, formą wymiany informacji pomiędzy zarządem, a właścicielami oraz między samymi właścicielami. Z powodzeniem mogą służyć informowaniu się o bieżących sprawach, wymianie poglądów, ustaleniu wspólnego stanowiska, wspólnemu przygotowywaniu treści uchwał, uzgodnieniu sposobu podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów itd.

Orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa, uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06).

Według interpretacji Ministerstwa Infrastruktury wyrażanego już wiele lat temu członkowie wspólnot mogą posługiwać się skutecznie pocztą elektroniczną. Zdaniem Ministerstwa nie ma przeszkód, aby oświadczenie woli złożyć drogą elektroniczną. Zgodnie bowiem z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (złożenie oświadczenia woli za pośrednictwem poczty elektronicznej). Zdaniem Ministerstwa właściciel, który jest zainteresowany tą formą komunikacji (na skrzynkę poczty elektronicznej), winien wcześniej jednorazowo złożyć deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej.

Należy jednak pamiętać, że przepisy zastrzegają dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych (złożenia oświadczenia woli) obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie (na przykład aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej). W przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli, zastosowanie ma art. 78 § 2 Kc, zgodnie z którym dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Tym samym dla dochowania formy pisemnej danej czynności brak podpisu bezpiecznego wyklucza możliwość wysłania oświadczenia za pomocą poczty elektronicznej. Trzeba jednak podkreślić, że odnosi się to tylko do tych czynności, dla których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa.

W przypadku ustawy o własności lokali obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a określający tryb zmiany sposobu zarządu powierzonego we wspólnocie. Ponadto, jak stanowi art. 22 ust. 2, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powyższy przepis nawiązuje do art. 99 § 1 Kc, zgodnie z którym jeśli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności winno być udzielone w tej samej formie.

W związku z powyższym koniecznym jest zastosowanie takiej formy (oznaczającej konieczność wykorzystania podpisu kwalifikowanego) również w sprawach objętych zakresem działania art. 21 ust. 3, na mocy którego zarząd składa oświadczenia w celu wykonania uchwał ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (dotyczy to udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonania podziału nieruchomości wspólnej oraz udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem). Zdaniem Ministerstwa tym niemniej w przypadku pozostałych właściciele lokali mają możliwość skutecznego komunikowania się ze wspólnotą mieszkaniową za pośrednictwem poczty elektronicznej w formie zwykłej, niewymagającej podpisu kwalifikowanego.

Zaprotokołowanie uchwały przez notariusza

W niektórych sytuacjach uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza. Przepisy ustawy o własności lokali taki obowiązek wskazują wprost w przypadku zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną ustalonego na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali. Jak wynika bowiem z treści art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

W przypadku gdy wspólnota będzie musiała podjąć uchwałą protokołowaną przez notariusza w ramach czynności przygotowawczych zarząd będzie musiał umówić się na obsługę przez notariusza. Dotychczas polegało to na tym, że notariusz uczestniczył w zebraniu z czego sporządzał protokół. Obecnie odbycie zebrania nie będzie możliwe, co jednak nie wyklucza zaprotokołowania podjęcia uchwały przez notariusza, bo przepis nie mówi o zaprotokołowaniu zebrania tylko podjęcia uchwały, a skoro procedura dopuszcza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów to i jest możliwość zaprotokołowania przez notariusza tak podjętej zgodnie z prawem uchwały.

Moim zdaniem zarząd zgłasza się do notariusza i oświadcza, że przystępuje do podjęcia uchwał w drodze indywidualnego ich zbierania i przedstawia projekty uchwał, a następnie po zbieraniu głosów przedstawia notariuszowi listy do głosowania a zatem wyniki głosowania, a notariusz spisuje protokół z tej czynności. Notariusze są przecież prawnikami i to wysokiej klasy, więc powinni dostrzec zwłaszcza w dobie stanu epidemii możliwość zaprotokołowania zgodnego z prawem podjęcia uchwały.

Podsumowanie

Zwróć uwagę, że podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest jak najbardziej zgodne z prawem i stawiane jest przez przepisy prawa na równi z podjęciem uchwały na zebraniu, a o podjęciu uchwały w tym trybie decyduje zarząd w zależności od okoliczności sytuacji, a stan epidemii jest jak najbardziej sytuacją uzasadniającą takie podejmowanie decyzji.

Zatem nie ma podstaw do wątpliwości, czy właściciele mogą podjąć uchwalę w drodze indywidualnego zbierania głosów nawet tych podejmowanych na zebraniu rocznym. W związku ze stanem epidemii warto też zwrócić uwagę na inne możliwości komunikacji z właścicielami lokali i podejmowania czy ustalania decyzji w drodze elektronicznej i korespondencyjnej. Warto też zwrócić uwagę, że najlepsze będzie łączenie tych wszystkich elementów, czyli kontaktów z właścicielami i dokonywanie ustaleń z wykorzystaniem internetu oraz podejmowanie decyzji w drodze indywidualnego zbierania głosów i w drodze korespondencyjnej.

GorącaLinia – indywidualne zbieranie głosów

Paweł Puch  |  30.04.2020

http://www.administrator24.info/artykul/id12075,goracalinia-indywidualne-zbieranie-glosow?fbclid=IwAR3pJoiSljYxmWTgKLbpGKdMNRKSBmKs5BgMpysgB1OQmEb9atteSuDgu14

Umowa o zarządzanie

Orzecznictwo

Orzeczenie NSA  17.06.2015 rok

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/EA6930B5E9

„1.Powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 u.g.n.

2. Podmiot prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, przy czym czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami są wykonywane przez zarządcę nieruchomości, który jest osobą fizyczną posiadającą licencję zawodową stosownie do art. 185 ust. 2 w zw. z art. 184 ust. 3 i 2 u.g.n.

3. Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 ust. 1 i 2 u.g.n.”

Uchwała Sądu Najwyższego – dot.małej wspólnoty

Orzecznictwo

III CZP 60/09 Uchwała Sądu Najwyższego –  Izba Cywilna z dnia 7 października 2009 roku.

Teza

Art. 25 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Skład sądu

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

Sentencja

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jolanty M.. i Marka M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy P. (…) w B. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 7 października 2009 r., zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w K. postanowieniem z dnia 27 marca 2009 r., sygn. aktIACz111/09,:
„1. Czy w przypadku, gdy właściciele lokali, tworzący tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową (liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, wynosi nie więcej niż siedem), nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną ani w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, ani w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez innego właściciela, dysponującego większością udziałów w nieruchomości wspólnej, na podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) do sądu okręgowego, czy też w takim przypadku norma art. 25 ust. 1 ustawy nie znajduje zastosowania?;
2. W przypadku odpowiedzi dopuszczającej zaskarżenie uchwały na podstawie normy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali kto winien taką wspólnotę reprezentować w postępowaniu sądowym?” podjął uchwałę:

Artykuł 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 ustawy) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Uzasadnienie

Jolanta M. i Marek M. wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. P. (…) w B. z dnia 3 kwietnia 2008 r. w przedmiocie udzielenia pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty przed sądami powszechnymi w sprawie przeciwko powodom i jako pozwanego wskazali Wspólnotę. Wspólnota ta obejmuje powodów jako właścicieli jednego lokalu wyodrębnionego oraz Gminę B. jako właściciela sześciu lokali niewyodrębnionych. Właściciele lokali nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu ani w umowie zawartej później. Zaskarżona uchwała podjęta została przez Gminę, która posiada większość udziałów we Wspólnocie. Ponieważ powodowie wezwani do usunięcia braku pozwu, polegającego na niewskazaniu adresu Gminy, braku tego nie usunęli w zakreślonym terminie, Przewodniczący w Sądzie Okręgowym w K. zarządzeniem z dnia 4 grudnia 2008 r. zarządził zwrot pozwu. Przy rozpoznawaniu przez Sąd Apelacyjny w K. zażalenia powodów na to zarządzenie powstało przytoczone w sentencji zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd ten, na podstawie art. 390 § 1 KPC, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu postanowienia, którym przedstawione zostało zagadnienie, Sąd Apelacyjny nawiązał do występującej w piśmiennictwie prawniczym rozbieżności poglądów co do dopuszczalności stosowania do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej – „WłLokU”), przewidującego możliwość zaskarżenia do sądu uchwał właścicieli lokali. Wskazując na trudności w ustaleniu, kto powinien reprezentować taką wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu wywołanym zaskarżeniem uchwały, opowiedział się za brakiem możliwości stosowania w takim wypadku art. 25 WłLokU.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 6 zd. pierwsze WłLokU ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa istnieje zatem z mocy prawa w każdym wypadku, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa lokale, którymi właścicielami są różne osoby. Według art. 18 ust. 1 WłLokU właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 WłLokU). Te dalsze przepisy przede wszystkim rozróżniają sytuacje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”, stosownie do art. 20 ust. 1 zd. pierwsze WłLokU właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu. Natomiast jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa”), według art. 19 WłLokU do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 KC oraz art. 611-616 KPC. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 KC jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Przewiduje ono możliwość zwrócenia się do sądu o rozstrzygnięcie w wypadkach, w których stosownie do tego uregulowania rozstrzygnięcie takie jest potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Do zarządu tego nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i nast.), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24), ani art. 25 tej ustawy o zaskarżaniu uchwał do sądu.

Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. WłLokU mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 WłLokU). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad tak jak określone one zostały w art. 21 i nast. WłLokU, w tym w jej art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów. W takim wypadku uchwała właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – przewidzianych w art. 25 WłLokU.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak w sentencji.

Uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych.

ZN

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu lub powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przedmiotem powództwa jest wówczas żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały.

Istnieją jednakże przypadki, w których sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały nie jest obowiązujący – taka sytuacja ma miejsce w przypadku uchwał nieistniejących. Przedmiotem powództwa będzie żądanie o stwierdzenie nieistnienia uchwały i może być ono wniesione w każdym czasie.

Kiedy uchwała nie istnieje?

Jeżeli okaże się, że za podjęciem uchwały głosowały osoby nieuprawnione lub, że z innych przyczyn nie uzyskała ona większości głosów (gdy za przyjęciem uchwały głosuje mniej niż 50% właścicieli licząc według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i jednocześnie przeciw przyjęciu uchwały głosuje mniej niż 50% właścicieli) – wówczas mamy do czynienia z tzw. uchwałą nieistniejącą, czyli z taką uchwałą, która w rzeczywistości nie została podjęta.

Roszczenie o ustalenie nieistnienia uchwały opiera się na innej podstawie niż art. 25 ustawy o własności lokali, tj. na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego: uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych, nie jest wiążąca (wyrok z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt: I Aca 88/12). Z tego powodu osoba wnosząca tego rodzaju powództwo nie jest związana 6-tygodniowym terminem – w art.189 kpc brak jest takiego zastrzeżenia.

Różnica pomiędzy uchwałą wadliwą (sprzeczną z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) a nieistniejącą jest zasadnicza – wadliwa uchwała wywołuje wszystkie wyrażone w niej skutki prawne do momentu prawomocnego uchylenia przez sąd (sąd może też wstrzymać jej wykonanie). Nieprawidłowości te usuwane są w trybie art. 25 ustawy o własności lokali – w drodze powództwa o uchylenie. Natomiast jeśli uchwała nieistniejąca zostanie zaskarżona w trybie art.25 to powództwo o jej uchylenie winno zostać oddalone (art. 25 ustawy o własności lokali nie przewiduje możliwości uchylenia uchwały, której nie podjęto a taki właśnie charakter ma uchwała nieistniejąca).

Uzasadniając wyrok z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt: I Aca 88/12, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Lublinie wskazał, że przesłanką konieczną do uwzględnienia powództwa o uchylenie uchwały jest nie tylko zachowanie terminu do jego wniesienia, ale również i ustalenie, że uchwała o określonej treści została podjęta, dopiero w dalszej należy zbadać czy zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli lokali, zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela. A zatem o niezgodności z prawem czy też interesem właściciela uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym czego nie ma – skonstatował lubliński Sąd Apelacyjny, nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423). Sąd zwrócił też uwagę, że uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych, nie jest wiążąca.

Warto się zatem zabezpieczyć i w razie wątpliwości wnieść pozew alternatywny o uchylenie uchwały (art. 25 ustawy o własności lokali) lub stwierdzenie jej nieistnienia (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego).

 

Kto może starać się o dodatek energetyczny (2014-07-21)

IGN

Dodatek energetyczny jest rządowym pomysłem na pomoc dla najuboższych najemców, pobierających już dodatek mieszkaniowy, którzy mają problem z uiszczaniem opłat za energię.

Zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo energetyczne prawo do dodatku energetycznego przysługuje tzw. odbiorcy wrażliwemu. Odbiorca wrażliwy to osoba, której przyznano dodatek mieszkaniowy lub która spełnia warunki do jego otrzymania oraz która jest stroną umowy kompleksowej lub umowy sprzedaży energii elektrycznej zawartej z przedsiębiorstwem energetycznym. Co ważne – odbiorca musi zamieszkiwać w miejscu odbioru energii elektrycznej.

Gdzie złożyć wniosek?

Dodatek energetyczny przyznaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w drodze decyzji, na wniosek odbiorcy energii elektrycznej. Osoba ubiegająca się o dodatek musi przedstawić następujące dokumenty: wypełniony wniosek o przyznanie dodatku energetycznego; umowę kompleksową lub umowę sprzedaży energii elektrycznej zawartej z przedsiębiorstwem energetycznym.

10 złotych za każdą decyzję? Na razie nie

Wielu ubogich najemców odstraszała opłata skarbowa w wysokości 10 zł za każdą decyzję wydaną przez właściwy urząd. Jeszcze kilka miesięcy temu składający wniosek był zobligowany odebrać aż trzy decyzje: po raz pierwszy na początku roku, po raz drugi w kwietniu kiedy zmieniane są stawki ryczałtowe przez Ministra Gospodarki oraz trzeci raz w połowie roku , kiedy traci prawo do dodatku mieszkaniowego. Obecnie te przepisy zostały uchylone – w związku z wejściem w życie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 13 lutego 2014 r. zaniechano poboru opłaty skarbowej od decyzji w sprawie przyznania dodatku energetycznego w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2014 roku.

Ile wynosi dodatek energetyczny?

Dodatek energetyczny wynosi miesięcznie 1/12 kwoty rocznej dodatku energetycznego ogłaszanej przez ministra właściwego do spraw gospodarki. Zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Gospodarki z dnia 28 listopada 2013 r. w sprawie wysokości dodatku energetycznego obowiązującego od dnia 1 stycznia 2014 r. do 30 kwietnia 2014 r. wysokość zryczałtowanego dodatku energetycznego obowiązująca od 1 stycznia 2014 r. do 30 kwietnia 2014 r. wynosi:

– dla gospodarstw prowadzonych przez osobę samotną – 11,36 zł miesięcznie;
– dla gospodarstw składających się z 2 do 4 osób – 15,77 zł miesięcznie;
– dla gospodarstw składających się z co najmniej 5 osób – 18,93 zł miesięcznie.

Kto wypłaca dodatek?

Wypłata dodatku energetycznego jest zadaniem z zakresu administracji rządowej. Dodatek energetyczny wypłacają gminy, które otrzymują na ten cel dotacje z budżetu państwa na finansowanie wypłat dodatku energetycznego, w granicach kwot określonych na ten cel w ustawie budżetowej.

Dodatek energetyczny wypłaca się odbiorcy wrażliwemu energii elektrycznej do dnia 10 każdego miesiąca z góry, z wyjątkiem stycznia, kiedy to dodatek energetyczny wypłaca się do 30 dnia tego miesiąca.

Czy dodatek można stracić?

Nie można stracić dodatku energetycznego, przyznanego w drodze prawomocnej decyzji organu samorządowego. Przepisy jednak nie precyzują, na jaki czas jest przyznawany dodatek. Tu zwrócić należy uwagę na powiązanie dodatku mieszkaniowego z dodatkiem energetycznym. Dodatek mieszkaniowy jest przyznawany na sześć miesięcy. W przypadku utraty prawa do tego dodatku osoba traci prawo również do pobierania dodatku energetycznego.

Podstawa wyliczeń dodatku:

Dodatek energetyczny wynosi rocznie nie więcej niż 30 proc. iloczynu limitu zużycia energii elektrycznej oraz średniej ceny energii elektrycznej dla odbiorcy w gospodarstwie domowym.

Wysokość limitu wynosi:

1) 900 kWh w roku kalendarzowym – dla gospodarstwa domowego prowadzonego przez osobę samotną;
2) 1250 kWh w roku kalendarzowym – dla gospodarstwa domowego składającego się z 2 do 4 osób;
3) 1500 kWh w roku kalendarzowym – dla gospodarstwa domowego składającego się z co najmniej       5 osób.

Źródło: http://www.ign.org.pl/aktualnosci/8001/kto-moze-starac-sie-o-dodatek-energetyczny/

 

Czy poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej uprawnieni są do uzyskania informacji o zaległościach w opłatach innych członków wspólnoty?

PUODO (dawniej GIODO)

Tak, gdyż zezwalają na to przepisy prawa.

Uzasadnienie

Do wspólnot mieszkaniowych tworzonych na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stosuje się – w zakresie w niej nieuregulowanym – przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane osobowe pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z jego art. 200, „każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”. Podobnie wskazana ustawa o własności lokali w art. 29 ust. 3 stanowi, że prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Z powołanych przepisów wynika zatem uprawnienie każdego współwłaściciela do dostępu do dokumentacji związanej z zarządzaniem nieruchomością. Wskazać w tym miejscu należy, iż zakres danych i informacji udostępnianych współwłaścicielom powinien być adekwatny do ich potrzeb związanych ze zgodnym z prawem celem udostępnienia. Przepis art. 26 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych stanowi, iż „administrator danych (…) powinien dołożyć szczególnej staranności w celu ochrony interesów osób, których dane dotyczą, a w szczególności jest obowiązany zapewnić, aby dane były merytorycznie poprawne i adekwatne w stosunku do celów, w jakich są przetwarzane”. Nie jest więc dopuszczalne udostępnienie współwłaścicielom określonej nieruchomości danych, których przetwarzanie nie jest niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności jej zarządcy.

Stosownie do art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Aby wspólnota mogła skorzystać z tego uprawnienia, jej członkowie powinni znać dane osobowe właściciela i wysokość jego zadłużenia wobec wspólnoty.

Wobec powyższego dopuszczalność udostępnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej danych dotyczących zaległości we wnoszeniu opłat przez innych jej członków wynika z przepisów prawa, a tym samym znajduje oparcie w przesłance określonej w art. 23 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie danych osobowych.

Źródło: www.giodo.gov.pl/364/id_art/983/j/pl/

Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo przechowywać akta notarialne dotyczące poszczególnych lokali?

PUODO (dawniej GIODO)

Nie, gdyż żaden przepis prawa, na podstawie których działają wspólnoty mieszkaniowe, nie daje podstawy do przechowywania takich dokumentów.

 Uzasadnienie

Wspólnoty mieszkaniowe są tworzone na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, a w zakresie w niej nieuregulowanym przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Z przepisów Księgi Drugiej Tytułu I Działu IV Kodeksu wynika, że współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane osobowe pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z jego art. 200 każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład „określonej nieruchomości”, co oznacza, że wspólnotę mogą tworzyć tylko ci właściciele, których lokale były przed wyodrębnieniem częściami składowymi oznaczonej nieruchomości gruntowej. Wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa z chwilą, gdy zostają spełnione ustawowe przesłanki, tzn. gdy co do określonej nieruchomości pojawią się co najmniej dwie osoby, których prawa do lokali reguluje ustawa o własności lokali. Jako najmniejszą należy wymienić wspólnotę, jaką tworzą w dwulokalowym budynku dwaj właściciele lokali oraz wspólnotę, jaką stanowią – w razie wyodrębnienia w większym domu pierwszego lokalu – właściciel tego lokalu oraz dotychczasowy właściciel nieruchomości. Inaczej mówiąc, do wspólnoty mieszkaniowej nie można się zapisać czy przystąpić; nie można też z niej wystąpić.

Aby prawidłowo wykonywać swoje obowiązki związane z zarządem nieruchomością wspólną zarząd wspólnoty (lub ustanowiony zarządca) musi mieć dostęp do dokumentów wspólnoty, czyli dokumentów wszystkich lokali wchodzących w jej skład. Zgodnie z art. 29 ust 1e ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali. Okazanie dokumentów nie jest tożsame z doręczeniem ich kserokopii, jak również brak jest w powołanym przepisie wyraźnego wskazania, że dokumentem potwierdzającym przedmiotowe prawo jest akt notarialny. Ponadto, przechowywanie przez wspólnotę mieszkaniową aktów notarialnych, w których zawarte są dane osobowe, mogłoby naruszać zasadę adekwatności przetwarzania danych osobowych, o której mowa w art. 26 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych. Oznacza ona, że należy przetwarzać (gromadzić i wykorzystywać) dane osobowe tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny dla osiągnięcia zamierzonego celu. Tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 grudnia 2005 roku (sygn. akt II SA/Wa 917/2005). Trudności interpretacyjne co do zakresu przetwarzanych danych nie powinny mieć miejsca, gdy przewidują to wprost przepisy prawa, gdyż w takich sytuacjach to przepisy prawa określające odpowiedni zakres danych osobowych, będą miały zastosowanie. O ile jednak brak jest takich unormowań, to zastosowanie powinna znaleźć wyżej wskazana zasada adekwatności zakresu danych do celu ich przetwarzania.

W związku z powyższym, nie można uznać, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo do gromadzenia i przechowywania aktów notarialnych poszczególnych lokali, w których zawarte są dane osobowe ich właścicieli.

Źródło: www.giodo.gov.pl/364/id_art/3351/j/pl/

Skok na dochody z reklam na budynkach (2014-01-31)

IGN

Gminy będą decydowały, gdzie i jakie szyldy oraz inne nośniki reklamowe można wywieszać – wynika z prezydenckiego projektu ustawy krajobrazowej, nad którym pracuje Sejm. Informuje o tym „Gazeta Polska codziennie”.

Ustawa ma zadbać o estetykę naszych miast, gdyż reklamy zaśmiecają otoczenie. Należy więc je ograniczyć. Samorządy mają czerpać z tego korzyści. Jest to haracz na rzecz gmin, a więc kolejny podatek – czytamy w gazecie.

W latach 2011-2013 za pieniądze uzyskane z reklam na nieruchomościach, za które odpowiadają wspólnoty, wyremontowano 36 kamienic. Na ten cel wydano w Polsce 64 mln zł.

Źródło: http://www.ign.org.pl/

Nie będzie opłat przy wnioskach o dopłaty za prąd (2014-01-30)

IGN

Osoby otrzymujące dodatek mieszkaniowy mogą starać się o dopłaty do rachunków za energię elektryczną. Taka pomoc to kilkanaście złotych miesięcznie. Nim się ją otrzyma, trzeba zapłacić 10 zł opłaty skarbowej.

Z uwagi na opłatę, tylko nieliczni składają wnioski o przyznanie dopłat do energii elektrycznej. W Krakowie zrobiło to niespełna 130 osób spośród 7,2 tys. otrzymujących dodatek mieszkaniowy – informuje  „Dziennik Polski”.

„Dla wielu osób nawet te 10 zł jest barierą nie do pokonania” – tłumaczy  Filip Szatanik z biura prasowego Urzędu Miasta Krakowa .

Na dopłaty do rachunków za prąd zarezerwowano w tym roku ok. 115 mln zł. Gdyby każdy z blisko 4,9 mln otrzymujących dodatek mieszkaniowy złożył wniosek, to z tytułu opłaty skarbowej do państwowej kasy wpłynęłoby około 49 mln zł.

Na ten absurd zwracali uwagę samorządowcy. Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na mocy którego w tym roku nie będzie pobierana opłata skarbowa przy wnioskach o dopłatach za prąd. Wszyscy, którzy ją uiścili, otrzymają zwrot pieniędzy.

Źródło: http://www.ign.org.pl/