Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu w terminie sześciu tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu lub powiadomienia go o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przedmiotem powództwa jest wówczas żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały.
Istnieją jednakże przypadki, w których sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały nie jest obowiązujący – taka sytuacja ma miejsce w przypadku uchwał nieistniejących. Przedmiotem powództwa będzie żądanie o stwierdzenie nieistnienia uchwały i może być ono wniesione w każdym czasie.
Kiedy uchwała nie istnieje?
Jeżeli okaże się, że za podjęciem uchwały głosowały osoby nieuprawnione lub, że z innych przyczyn nie uzyskała ona większości głosów (gdy za przyjęciem uchwały głosuje mniej niż 50% właścicieli licząc według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i jednocześnie przeciw przyjęciu uchwały głosuje mniej niż 50% właścicieli) – wówczas mamy do czynienia z tzw. uchwałą nieistniejącą, czyli z taką uchwałą, która w rzeczywistości nie została podjęta.
Roszczenie o ustalenie nieistnienia uchwały opiera się na innej podstawie niż art. 25 ustawy o własności lokali, tj. na art. 189 kodeksu postępowania cywilnego: uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych, nie jest wiążąca (wyrok z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt: I Aca 88/12). Z tego powodu osoba wnosząca tego rodzaju powództwo nie jest związana 6-tygodniowym terminem – w art.189 kpc brak jest takiego zastrzeżenia.
Różnica pomiędzy uchwałą wadliwą (sprzeczną z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną) a nieistniejącą jest zasadnicza – wadliwa uchwała wywołuje wszystkie wyrażone w niej skutki prawne do momentu prawomocnego uchylenia przez sąd (sąd może też wstrzymać jej wykonanie). Nieprawidłowości te usuwane są w trybie art. 25 ustawy o własności lokali – w drodze powództwa o uchylenie. Natomiast jeśli uchwała nieistniejąca zostanie zaskarżona w trybie art.25 to powództwo o jej uchylenie winno zostać oddalone (art. 25 ustawy o własności lokali nie przewiduje możliwości uchylenia uchwały, której nie podjęto a taki właśnie charakter ma uchwała nieistniejąca).
Uzasadniając wyrok z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt: I Aca 88/12, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Lublinie wskazał, że przesłanką konieczną do uwzględnienia powództwa o uchylenie uchwały jest nie tylko zachowanie terminu do jego wniesienia, ale również i ustalenie, że uchwała o określonej treści została podjęta, dopiero w dalszej należy zbadać czy zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli lokali, zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela. A zatem o niezgodności z prawem czy też interesem właściciela uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym czego nie ma – skonstatował lubliński Sąd Apelacyjny, nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423). Sąd zwrócił też uwagę, że uchwała nieistniejąca nie wywołuje skutków prawnych, nie jest wiążąca.
Warto się zatem zabezpieczyć i w razie wątpliwości wnieść pozew alternatywny o uchylenie uchwały (art. 25 ustawy o własności lokali) lub stwierdzenie jej nieistnienia (art. 189 kodeksu postępowania cywilnego).