Strefa właściciela

a, b, c wspólnoty ….

Wspólnota mieszkaniowa ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, może jednak nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Konsekwencją prawną powstania wspólnoty mieszkaniowej jest powstanie współwłasności gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz niektórych elementów budynku (tzw. nieruchomość wspólna).

Nieruchomość wspólna – grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz te elementy budynku, które nie są wyłączną własnością właścicieli lokali i nie służą do wyłącznego ich użytku, takie jak: fundamenty, ściany nośne, dach, klatki schodowe, windy, przewody kominowe, instalacje elektryczne, ogrzewcze, gazowe i wodno-kanalizacyjne (piony), strychy, wózkownie, pralnie. Ta współwłasność w częściach ułamkowych nie może zostać zniesiona dopóki trwa odrębna własność lokali. Utrzymanie nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wspólnoty – wydatki i ciężary ponosi każdy właściciel lokalu proporcjonalnie do posiadanego udziału.

Prawa właściciela – zasadniczym prawem jest prawo własności lokalu oraz prawo do własności ułamkowej części nieruchomości wspólnej a także prawo użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu. Ponadto każdy właściciel ma prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do kontroli działalności zarządu (zarządcy). Właściciele lokali mają również prawo do pobierania pożytków z nieruchomości wspólnej.

Obowiązki właściciela – współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną, w szczególności poprzez uczestniczenie w kosztach jej utrzymania, udział w zebraniach, podejmowanie uchwał. Ponadto obowiązkiem właściciela jest ponoszenie kosztów utrzymania własnego lokalu i przestrzeganie porządku domowego.

Koszty wspólnoty – są to środki wydawane na utrzymanie części wspólnych, tj. sprzątanie, konserwacje, przeglądy techniczne, ubezpieczenie, remonty, wynagrodzenie administratora. Do kosztów tych nie zalicza się kosztów dostarczenia mediów do lokali np. wody, energii cieplnej. Wspólnota jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcą a odbiorcą – właścicielem. Właściciele na utrzymanie nieruchomości wspólnej jak i na koszty dostarczenia mediów do lokali wnoszą zaliczki ustalone uchwałą wspólnoty. Po zakończeniu roku – najczęściej przed zebraniem rocznym wspólnoty – każdy właściciel otrzymuje rozliczenie wniesionych zaliczek i poniesionych kosztów, ze zwrotem nadpłaty lub koniecznością dopłaty.

Uchwały wspólnoty (według uwl)*są podejmowane większością udziałów posiadanych przez wszystkich właścicieli, czyli większością bezwzględną ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z ustawą w konkretnej sprawie właściciele mogą przyjąć sposób głosowania 1 właściciel – 1 głos jeżeli wcześniej zostanie podjęta uchwała w trybie podstawowym o sposobie głosowania w konkretnej sprawie. Ustawa przewiduje możliwość zmiany trybu głosowania na wniosek właścicieli posiadających 20% udziałów – ale tylko w przypadkach błędów w sumie udziałów bądź istnienia udziałowca dominującego – posiadającego ponad połowę udziałów.

Głosowanie nad uchwałami– może nastąpić na zebraniu wspólnoty, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym, tzn. częściowo na zebraniu wspólnoty częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ostatni sposób stosowany jest gdy na zebraniu nie ma właścicieli posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej lub gdy na zebraniu nie udało się zebrać bezwzględnej większości „za” lub „przeciw” uchwale (dla ważności zebrania nie jest wymagane quorum). W przypadku indywidualnego zbierania głosów lub głosowania w trybie mieszanym należy powiadomić każdego właściciela o treści podjętej uchwały.

Uchylenie uchwały– każdy właściciel w przypadku niezgodności uchwały z prawem, lub naruszenia jego interesu prawnego może zaskarżyć uchwałę w ciągu 6 tygodni od dnia jej podjęcia (jeśli uchwalono ją na zebraniu) lub w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia informacji o jej podjęciu (w przypadku uchwalenia z udziałem głosów zbieranych indywidualnie).

Zebranie wspólnoty obligatoryjnie zwoływane jest przez zarządcę przynajmniej raz w roku do końca I kwartału każdego roku. Na zebraniu tym przedstawiane jest sprawozdanie z działalności zarządu (zarządcy) oraz rozliczenie finansowe. Właściciele głosują nad uchwałą w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy oraz uchwalają plan gospodarczy (finansowo – rzeczowy) na rok następny. Zebrania właścicieli mogą być także zwoływane przez zarząd lub zarządcę w razie potrzeby lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.Dla ważności zebrania na 7 dni przed jego terminem każdy właściciel musi być skutecznie powiadomiony o miejscu i porządku obrad.

Zarząd (zarządca) – sposób zarządu można określić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Jeśli właściciele nie określą sposobu zarządu wówczas obowiązują przepisy ustawy o własności lokali w części dotyczącej zarządu nieruchomością wspólną. We wspólnotach dużych – powyżej 7 lokali – obligatoryjne jest powołanie jedno lub kilkuosobowego zarządu, którego członkiem może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. We wspólnotach małych – do 7 lokali – jest to zarząd bezpośredni i mają do niego zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Właściciele lokali mogą w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (zarządcy). Zmiana ustalonego wcześniej sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Zarząd (zarządca) – podejmuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu– dotyczące bieżących czynności zabezpieczających prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości – zawiera umowy dot. dostawy energii elektrycznej, cieplnej, wody, konserwacji, sprzątania itp. Poza zakresem zwykłego zarządu zarządca podejmuje te czynności, do których upoważniają go uchwały wspólnoty.

(uwl – ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali)